能否承载先行示范区 深圳的房地产发展该向何处

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“要努力在重要领域推出一批重大改革措施,形成一批可复制可推广的重大制度创新成果。”“要树立全周期管理意识,加快推动城市治理体系和治理能力现代化,努力走出一条符合超大型城市特点和规律的治理新路子。”——深圳经济特区建立40周年庆祝大会上,中国国家主席习近平对深圳提出新的要求和期望。同时,也正如习所说,“改革永远在路上,改革之路无坦途。”

10月份前后,中国不少一线城市及省会城市发布了城市规划稿或征求意见稿。媒体统计发现,按照到2035年的人口规模计划,北上广深这四大一线城市的总体常住人口“余额”总共只有411.59万人。其中深圳“人口余额”143.99万人(以1900万人为目标)。

这样的限定之下,中国大城市如何做好人口控制与人才需求的平衡?顶层设计如何操作才更符合城市发展的需求,成为不得不面对的问题。尤其是深圳这种先被视为中国改革开放样板,后又被北京定位为中国特色社会主义先行示范区的地方。

作为毗邻香港的中国标杆城市,深圳还被屡屡炒作的高房价推向城市发展的结构性危机。不可思议的是,在中国住建部已经不再强调、多地已经废弃的、15年前的9070住房政策,在深圳仍旧被坚定执行,该政策的“背离市场需求”正在制约着深圳住房的结构性改善。人才政策与房地产混乱的双重压力下,深圳这个被北京委以重任的社会主义先行示范区如何再次拥抱人才并依靠人才走出自己的二次发展之路?

从中国第一批经济特区之一,到唯一的“中国特色社会主义先行示范区”,反映了深圳在中国发展不同阶段所承担功能的承继性变化。图为2020年10月14日,特区建立40周年庆祝大会期间,习近平在莲花山公园远眺深圳风貌。(新华社)

粗糙的人才政策收紧

今年5月28日,深圳人社局发布《关于高层次人才业务、新引进人才租房和生活补贴业务相关安排的公告》,宣布停止此前执行的引进人才租房和生活补贴,停止高层次人才业务申报。这意味着,继5月25日发布提高(核准类入户、积分入户和政策性入户)各项落户政策门槛的征求意见稿后,深圳的人才引进政策也跟进收紧。

在人口已经被证明是财富而非负担的情况下,深圳的落户政策和人才引进政策收紧,当然和人口与公共资源错配严重下不得不临时政策调控有关。然而对比辖下浦东被指定为“社会主义现代化建设引领区”的上海,“一月内三推落户新政,更大力度人才引进计划展开”政策,深圳的收紧政策显得简单而粗糙。

2020年11月份,上海发布了《关于优化本市居住证转办常住户口政策的通知》,支持自贸试验区临港新片区、张江科学城等重点区域试行更为宽松的居住证转办常住户籍政策;发布《留学回国人员申办上海常住户口实施细则》,取消了留学人员首份工作需要在上海的要求,只需要留学人员回国后2年内来上海并持续在上海工作,即可申请落户;发布《上海市引进人才申办本市常住户口办法》,激励符合条件的四类人员,全职到上海工作后可以直接申请落户。

通过以上对比可以发现,在落户政策和人才引进一直比深圳更紧的上海,其政策并不是简单的“一刀切”式的收紧或者放松,而是结合地方人才需求有着明确的侧重倾斜。这种详细而具有针对性的差异性政策,还体现在今年3月公布的上海十四五规划意见中,该意见提出,将在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城,探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策,研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。

在高新技术、金融服务、现代物流、文化创意为四大支柱产业的深圳,在2021年上半年宣布将以数字经济引领带动深圳“十四五”高质量发展。如此趋势之下,如何进行精细化人才管理,是深圳城市管理中不可忽略的重点内容。

面对人口发展的新特征和城市经济社会发展的新需求,深圳需要重新审视自身,制定更符合当下发展逻辑的人口政策。图为深圳人才公园。(视觉中国)

矛盾的住房政策

不止如此,在被舆论广为关注的房地产领域,深圳目前的政策存在诸多矛盾之处。

根据中国2021年5月15日公布的第七次人口普查数据显示,深圳常住人口总量1,756万人,其中家庭户642.46万户,人口1448.07万;集体户106.26万户,人口307.94万。相比2010年,深圳家庭户十年间增加了292.14万户。每个家庭户的人数从平均2.12人增加至2.25人。这说明深圳的三口之家甚至四口之家的数量明显增长。这种增长必然导致深圳改善型住房户型的需求更为强劲。

而市场数据也给出了证明。中国国家统计局数据显示,2021年8月,深圳90㎡及以下新建住宅销售价格同比上涨3.7%;90-144㎡二手住宅销售价格同比上涨3.9%;144㎡以上二手住宅销售价格同比上涨4.1%。

北京和上海的数据也大致类似。可见,随着人口年龄结构改变,三孩政策出台,政策性住房政策出台以支持住房刚需,以及疫情后居民对居住品质的需求升级,以深圳为代表的一线超大城市房地产逐步进入一个改善需求占主流的市场。购房者对大户型的渴望程度增加。

2020年8月,深圳官方曾公布,经济特区建立40年来深圳住房总量增加至约1,082万套(间),人均住房面积达27平方米。相较于相近时期,上海城镇居民人均住房建筑面积37.2平方米,北京城镇居民人均住房建筑面积超过33平方米,深圳的人均居住面积最低。

2021年7月9日,深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施(征求意见稿)》,提出逐步提高居住和公共设施用地规模和比例,确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上。

而深圳对住房调控的政策与这一目标并不相向而行。

深圳曾宣布自2018年起,确保在新增居住用地中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的用地比例不低于60%。(视觉中国)

住房改善成奢望?

2018年6月5日,深圳市住建局曾在《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》中提出,计划到2035年,筹集建设各类住房170万套,按照4:2:2:2比例分配,即市场商品住房占住房供应总量的 40%,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房各占20%分配。

6月11日,深圳市政府在2021年的工作报告中,将上述170万套以上的住房计划,增加到200万套以上。

深圳的住房4:2:2:2比例分配,可以理解为是在深圳人口密集情况下,对政策对刚需倾斜的选择,60%的政策性住房必将是以中小户型为主。那么占据增量40%的商品房几乎成为改善型需求的唯一供应来源。如果再用9070政策约束商品房户型设计,对于改善型需求来说无异于雪上加霜。

所谓9070政策,指的是2006年在楼市价格上涨过快的背景下,中国住建部等九部就新建住房结构比例作出规定:凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

当时的背景是中国房地产市场中小户型供不应求,难以满足基本型的刚性需求。从2008年开始,中国房地产市场中小户型供不应求的矛盾得到缓解,除了北京、上海和深圳,9070政策在其他城市实际已经并不执行。

即便是北京、上海,对该政策也有所松动或改变。北京并非所有项目都要求执行9070政策,2020年下半年两宗土地出让条件虽有9070政策要求,具体也已经由“套型建筑面积”变为“套内建筑面积”。

上海在2021年的国有建设用地使用权招拍挂要求地块内中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的80%。其对中小套型住宅设计标准为:多层住在建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

深圳市前副市长唐杰曾说,在一个特殊时期可以把行政手段作为房地产调控的临时措施,但是不能把这种行政管控常态化。深圳房地产无疑存在供需失衡问题,但是如果一个领域出现了市场失灵就代之以行政管制,如此下去,中国特色的市场经济就会是一个破碎的被分割的市场。

三孩政策的推行,势必会带来中国家庭住房需求格局的改变。(美联社)

正确的政策方针制定之后,干部是关键。

当中共十九大报告已经指出,现阶段中国社会的主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”;当中共高层2021年对施行40多年的严格限制人口生育政策调整为鼓励生育;当刚刚过去的9月27日至28日,中南海时隔11年再次召开中国全国性的人才会议,建议“在北京、上海、粤港澳大湾区建设高水平人才高地”……深圳的一些政策不仅未解决现存的市场供需问题,也未针对深圳的人才需求做出供给侧调整,似乎更无法顾及中国政府刚推行不久的三孩政策。

比如,21数据新闻实验室在2020年深圳特殊成立40周年时曾统计,深圳常住人口平均年龄只有33岁。2021年5月出炉的中国第七次人口普查数据显示,深圳在一线城市中人口结构最年轻,15-59岁人口占比为79.5%,高于北京、上海、广州的68.5%、66.8%、74.2%。这样的数据显示,深圳生育人口占据的比例更高,在中国中央政府目前的人口政策下,显然深圳有更高的人口比例符合需要被鼓励生育。他们更是改善型需求的最大群体。

作为由最年轻的领导班子治理的中国最年轻的城市,深圳,如何再次发挥出改革精神,实现城市治理现代化,体现“以人民为中心”的指导思想,展示出“中国特色社会主义先行示范区”应有风貌,这显然是值得再次反思和探索的话题。

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新闻来源:多维新闻网