新西兰房产估价机构 CoreLogic 的最新房价指数显示,目前新西兰房地产市场仍有热度,但出现即将降温的迹象。从全国范围内来看,新西兰房地产价格在去年12月份上涨1.9%,略高于11月份的增长率的1.8%。2021年12月的数据已经出炉了,纵观全年,这是新西兰房地产市场创纪录的一年,全年房屋平均价增长了27.6%;该数字已经超过了2003年的纪录24.4%。新西兰房屋的平均价格首次超过100万纽币的大关,达到100.6万纽币。

房地产专业人士表示,2021年对于新西兰房地产市场来说确实是非凡的一年,低利率和大多数借款人持续获得融资的能力是住宅房地产需求持续强劲的关键因素。但必须承认,这两个因素都在发生变化。自从2021年12月1日对《信用合同和消费者金融法》(CCCFA)的修正案生效以来,银行开始对潜在借款人的支出和偿还贷款的能力进行了更严格的审查,抵押贷款顾问的反馈非常强烈,即信贷紧缩已经走得太远了。虽然这些变化显然没有立即影响到所有借款人,房价仍在以高于平均水平的速度上涨,但随着利率上升和负担能力下降共同降低借贷能力,这些变化可能会在整个2022年产生更广泛的影响。尽管月度价格增长持续强劲,但在2021年10月底达到了28.8%的峰值后,年增长率连续第二个月开始下降,这凸显了增长并不是可以永远持续下去的。

现在最大的问题是市场条件是否变得如此之紧以至于价格实际上开始下降了。高通胀导致官方现金利率(OCR)的预测持续上升。例如,Westpac经济团队预测到2022年9月OCR将达到2.00%。但是,通过银行严格执行负责任放贷的准则,确保房屋净资产(通过贷款房价比LVR限制)和抵押贷款负担能力(通过测试利率)能够应对市场的变化,并且劳动力市场强劲,所以强制出售房产或者负担不起贷款主动卖房的可能性仍然很低。

从供应的角度来看,挂牌出售房产已经变得积极,这将改善买家的选择,这减少了卖方的定价权,但除非卖家是因盈利能力下降而希望剥离其投资组合的投资者,否则他们并不会愿意接受低于其预期的出价,至少在2022年初会是这样。

从新西兰主要城市中心的指数结果来看,今年最后一个月的势头一直保持,但陶朗加和惠灵顿的年增长率发生了一些戏剧性的变化。陶朗加 Tauranga 的年增长率从去年11月底的35.8%放缓至12月底的30.0%,而同期惠灵顿 Wellington 的年增长率从33.5%降至30.6%。

与此同时,奥克兰 Auckland 的年增长率也出现了小幅下跌,从去年11月的25.7%下跌至12月的24.9%。新西兰南岛最大城市基督城 Christchurch 是一个例外,该市继续经历非常强劲的月度增长,去年12月继续增长3.5%,这使该城市的年增长率达到38.0%,延续了上个月创下的破纪录数字,使其成为新西兰年度涨幅最高的城市。新西兰各地区(region)中心城市的总体趋势是年增长率下降,但与全国范围内的其他城市结果相似,不过许多中心城市仍然保持增长的势头。

皇后镇的房地产价格增长出现反向势头,12月的房价下跌了1.2%,使其平均价格回到11月底的160万纽币大关之下。这是由于不断出现的变种病毒在全球出现并到来新西兰,可能破坏了先前对拟议的边境开放的乐观情绪。

惠灵顿地区的下哈特(Lower Hutt)12月增长0.6%和波里鲁阿(Porirua)增长1.6%使这两个城市的平均房地产价格均超过了100万纽币。在12月增长1.1%之后,附近的卡皮蒂海岸(Kapiti Coast)也接近到这个数字(目前为98.5万纽币)。

2021年罗托鲁瓦 Rotorua 的数据18.2% 以及内尔森 Nelson 的数据25.1% ,不像其他地区级中心那么强劲,但它们都以稳健的势头结束了今年,所有地区都出现了稳定的增长。同样,方格雷 Whangārei 和旺格努伊 Whanganui 在2021年的最后三个月分别增长了9.2%和9.0%。