港府常称缺乏土地,但新界现时有近2,400公顷祖堂地,当中不少因为受制于转售条款和业权分散等原因被闲置或者成为棕地。港府在2021年5月公布,将动用《收回土地条例》收回三幅新界土地作资助房屋用途,当中就涉及祖堂地,令社会更加关注祖堂地的命运。未几,有香港媒体报道港府可能放宽转售祖堂地的规定,亦有立法会议员建议调低转售门槛至八成业权。此建议固然有助于善用土地,便利规划新市镇和纾缓房屋问题,但在执行上仍有诸多配套机制要做好。

祖堂地是宗族共同拥有的新界乡村土地。《新界条例》规定拥有祖堂地的宗族、家族或堂要委任司理为代表,其下祖堂地的管理和转售亦由司理负责,“在经民政事务局局长同意下,即有全权将该土地予以处置或以任何方法处理”。

香港立法会建测规园界议员谢伟铨建议,只要八成男丁同意便可出售祖堂地。(HK01)

随着香港土地房屋需求愈趋迫切,社会各界也愈来愈多意见认为要开发这些祖堂地,既可以整合新界土地以助新市镇规划,又可避免动辄填海和开发郊野公园。从土地行政的角度而言,港府可以藉审视祖堂地未来用途,一并重整监管机制和完善土地数据记录,使制度与时并进。可以想象,若有半数祖堂地可以释放出来,就有1,200公顷可以发展,比整个青衣岛还要大。

八成门槛建议可取

现时开发祖堂地的最大阻碍,却是民政专员一般只会在所有男丁宗族持分者同意下才会认可司理转售土地决定,而反对者不需要提供理由。反对意见不应轻视,但实际状况是决策很多时候也难以获得百分百同意,尤其是相讨出售和赔偿额。再者,宗族经历几代子孙繁衍或移居后,司理肯定难以征集全体成员决定,甚至连能否掌握其完整清单亦不清楚,随时可能有遗漏的成员突然出来反对。受到这些因素影响,许多祖堂地都未能订出长远用途,只能沦为临时性质的停车场或货柜场,明显不是理想做法。

出于加快发展相关闲置土地意图,立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨一直建议订立八成门槛,即只需八成持分者同意出售祖堂地,这个理念可取。此举除了能够减少宗族转售土地时的阻力外,更鼓励在祖堂地附近已购入土地的地产商整合土地,客观来说确定加快发展作用。然而经民联或个别乡事派建议进一步将门槛降至七成,这个比例可能就略嫌夸张了。

门槛以外 港府须理顺转售程序

不过,就算祖堂地的转售门槛得以降低,若要确保转售过程顺畅、减少争议以致加快发展,当然仍然需要一并采取其他改革措施做好祖堂地的管理。例如要厘清八成门槛能否达到,当局必须确定交易时的祖堂全体成员情况因此应考虑要求司理每隔一定时期呈报其管理的祖堂成员及业权情况,并且禁止在呈报时期以外增减祖堂的成员。

另外,港府亦应该设立数据库统计和备存祖堂地资料。过往官员和乡绅的表述,反映港府部门之间对祖堂地的认知不足及零散。虽然民政事务总署与乡议局已于2018年成立工作小组研究如何方便祖堂地出售和发展,但香港民政局前局长刘江华去年回复谢伟铨的质询时透露港府依然没有现时祖堂地数目和面积数字。其实土地数据本已存于土地注册处,而所有祖堂又受民政事务总署的管理,两个部门如能合作应能统筹整合相关数据。

考虑到祖堂地业权分配问题复杂,当局甚至可以拟备标准条款供交易双方跟从,以减少祖堂成员出现争议的机会。当然,为保障宗族成员与地产商交易不会“见利忘义”、胡乱发展祖堂地,当局与城规会同时必须严谨审批各项相关改变土地用途申请,保证祖堂地新用途仍然配合港府的都市规划或者不会破坏周遭的自然环境。

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