2020年度报告

刘渊:2020年楼市政策演变过程体现出维持市场稳定是政策首要目标;而2021年全国楼市量价将维持与2020年总体相当的水平。

2020年,中国房地产是疫情后恢复最快的行业之一。以新建住宅销售面积口径计,5月起单月销量即超过去年同期,前10月累计销量已同比转正。预计全年成交量将超过2019年,创出历史新高。

楼市的强劲复苏超出市场此前的普遍预期,其背后的原因除了国内疫情控制得力,社会秩序快速恢复正常外;也和民众担心因信贷放水,货币贬值而继续选择楼市作为储存财富的做法有关。虽然这种担心和实际情况并不相符。

在楼市整体复苏的大环境下,城市间的分化却更加显著。供求基本面是主导这一趋势的基础,并且,基本面因素仍将在未来继续决定各地楼市的表现。

截至2020年底,新冠疫情仍在全球肆虐,疫情拐点尚未出现。外部环境的复杂多变,反而确定了国内房地产政策继续维稳的目标不会变。从中央到地方,各级政策的方向都将围绕确保房地产价格和成交量的稳定而展开。预计2021年房地产市场总体量价水平可与2020年持平。

楼市复苏超预期

年初的疫情对楼市影响巨大,2020年前2个月,全国新建住宅销售面积同比大跌近40%,为有数据以来的最大同比跌幅。但仅仅3个月之后,全国5月的新房单月销售面积同比已经转正,比去年同期增长9.5%。从5月起,月度销售持续维持正增长,5-11月平均同比涨幅达10%。按此速度,全国2020全年新建住宅销售面积有望实现2.5%以上的增长幅度,增速为近三年(2018-2020)中最高。除新房销售面积外,全国住宅销售金额、均价也将创出新高。

疫情之下,楼市销售不仅没有下滑,反而再创新高。这样的结果超出了大多数行业内外人士的预期,也超出我们此前的预测。楼市之所以有如此强劲的复苏,主要原因有两方面:

一方面,疫情得到有效控制是楼市复苏的基础。以4月8日武汉解禁为标记,国内疫情在短期内得到有效控制,社会秩序恢复正常,是楼市快速复苏的主要原因。疫情期间不能出门,使得购房活动停滞。开发商也停止了各种营销活动,因此成交大幅下降。但购房需求并未因此而消失。疫情得到有效控制后,市场信心恢复,前期积压的供应和需求均集中释放,使得成交量快速恢复。5月起全国新房销售面积开始同比转正,符合积压需求释放的特征。

另一方面,对信贷放水的担心推高楼市反弹。疫情短期内得到有效控制,可以解释楼市为什么快速恢复,却难以回答为什么楼市量价能超过疫情前的水平。对此,有观点认为是信贷放水的结果。为了抵御疫情对经济的冲击,全球各国纷纷放松银根,帮助企业度过难关。中外股指也很快恢复到疫情前的水平。但国内房地产市场的恢复并不是因为信贷放水。

历史上,信贷放水导致楼市大涨的案例,国内曾经有过两次。一次是2008年底至2009年,为了抵御国际金融危机的影响,启动了“四万亿”救市;另一次是2014年底至2016年,为了房地产去库存而采取一系列刺激需求的政策。在这两次“放水”过程中,其实都有“针对购房需求的定向刺激”,比如降首付、降低按揭利率、放宽二套房贷标准以及放松限购等。正是这些措施,放大了购房者的支付能力,刺激需求增加,最后导致房价上涨。

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